제안 배경 및 내용
1. 사업 개요 및 거시경제적 타당성
문제점: 기존의 대형마트 의무 휴업 규제는 소비자의 피로도만 높이고 전통시장 활성화로 이어지지 못함
원인: 현대 소비자는 생필품 대량 구매는 대형마트나 온라인에서 해결함 전통시장이 기존의 장보기 기능만 고집해서는 경쟁력을 갖출 수 없음
방향성: 전통시장을 물건을 사는곳에서 지역 미식과 문화를 경험하는 관광 어트랙션으로 기능을 완전히 전환해야 함
패러다임의 전환: 대형마트의 문을 강제로 닫게 하는 네거티브 규제와 비가림막(아케이드) 중심의 1차원적 전통시장 현대화 사업은 완전히 실패했습니다. 이제 전통시장을 장보는 곳에서 글로벌 미식,문화 랜드마크로 재건축하여 외부 관광 수요와 내수를 블랙홀처럼 빨아들이는 포지티브 생태계로 전환해야 합니다.
선택과 집중 (압축성장): 전국에 예산을 흩뿌리는 대신, 총 8,000억원의 재원을 수도권, 충청권, 호남권, 대경권, 부울경의 5대 메가 거점에만 집중 투입하여 파급력을 극대화하는 예비타당성조사 최적화(B/C 1.2 이상) 모델입니다.
2. 해외 성공 사례 벤치마킹
마드리드 산 미구엘(San Miguel) 시장의 소포장 전략: 기존 철골 구조를 살리되 사방을 통유리로 리모델링하여 개방감을 극대화함.
모든 식재료를 1유로 단위의 한입 음식(Tapas)으로 팔아, 방문객이 단돈 10유로로 10가지 음식을 맛볼 수 있게 기획하여 대성공을 거둠.
바르셀로나 보케리아(Boqueria) 시장의 체험형 콘텐츠: 800년 역사의 시장 내에서 유명 셰프와 함께 신선한 재료를 고르고 요리를 배우는 쿠킹 클래스를 운영하여 하루 4만명이 찾는 글로벌 명소로 탈바꿈함.
바르셀로나 시청 산하 시장 협회(IMMB)의 인프라 혁신: 주차장, 하역장, 쓰레기 분리수거장을 모두 지하화하여 지상의 악취와 혼잡을 없앰. 또한, 대형 슈퍼체인이 입찰을 통해 시장 내에 입점하도록하여, 시장 상인은 신선식품을 팔고 대형 마트는 공산품을 파는 완벽한 공생을 이룸.
일본 가나자와 오미초 시장 (Omicho Market)
https://ohmicho-ichiba.com/
전략: 시장 근처에 대형 백화점(메이테츠 엠자)이 있습니다. 적대하는 대신, 시장과 백화점을 잇는 무료 순환 셔틀버스를 운영하고, 주차장을 공유합니다.
결과: "백화점에서 공산품/명품 사고, 시장으로 넘어와서 신선한 해산물과 길거리 음식을 먹는" 완벽한 원스톱 쇼핑 동선이 만들어져 두 상권이 모두 터졌습니다.
일본 LabGov, "The Japanese Way of Urban Planning: the Machizukuri Approach" (마찌즈쿠리 상향식 도시/상권 재생 벤치마킹)
https://labgov.city/theurbanmedialab/the-japanese-way-of-urban-planning-the-machizukuri-approach/
3. 글로벌 벤치마킹 기반 3대 핵심 전략
① [인프라 혁신] 입체 복합개발 및 물류 100% 지하화 (네덜란드 로테르담 / 스페인 바르셀로나)
지상 공간: 네덜란드 로테르담 마켓홀 (Markthal)처럼 거대한 아치형 통유리 랜드마크로 건축하여 날씨와 무관한 쾌적한 환경 조성.
https://www.mvrdv.com/projects/115/markthal
지하 공간: 스페인 바르셀로나 산츠 시장 PPP 연구 모델을 적용하여 악취를 유발하는 쓰레기 집하장, 대형 화물차 하역장, 대규모 주차장, 그리고 '대형마트'를 전면 지하화하여 지상 시장의 보행 쾌적성을 극대화.
② [상생 연계] 크로스 바우처 및 원스톱 쇼핑 동선 (일본 오미초 시장 / 스페인 산 미구엘)
연계 마케팅: 지하 대형마트에서 일정 금액 이상 구매한 영수증을 지상 전통시장으로 가져오면, 시장 내 F&B 구역에서 즉시 사용 가능한 'K-타파스 바우처(3~5천 원권)'로 교환 지급.
소포장 미식: 스페인 마드리드 산 미구엘 시장의 전략을 도입하여 전, 떡갈비, 해산물 등 전통시장 음식을 1,000~2,000원 단위 컵 형태의 'K-타파스'로 소포장 판매.
③ [콘텐츠 통제] 프랜차이즈 배제 및 퀄리티 컨트롤 (미국 시애틀 / 영국 런던)
입점 통제: 미국 시애틀 파이크 플레이스 마켓의 '생산자 직판(Meet the Producer)' 규정을 준용하여 대기업 프랜차이즈 입점을 원천 차단.
품질 관리: 영국 런던 버로우 마켓처럼 엄격한 심사를 통과한 로컬 청년 셰프, 농어민 장인, 전통주 소믈리에 등의 팝업 스토어를 전면 배치.
스마트 관제: 싱가포르 국가환경청(NEA) 호커센터 대시보드를 벤치마킹하여 모든 점포에 IoT 온습도/악취 센서를 설치, 데이터 기반으로 위생 미달 점포를 자동 적발하고 페널티 부여.
4. 혁신 거버넌스
글로벌 전 시장들의 강력한 운영 원칙을 법과 조례로 강제해야 합니다.
① 정치 배제형 독립 신탁 지배구조 선거철마다 정치인들이 표밭 관리용으로 상인회에 예산을 뿌리는 악습을 끊습니다.
영국 런던 버로우 마켓 (Borough Market)의 자선 신탁(Trust) 이사회 모델을 벤치마킹하여, 정치인이나 공무원을 철저히 배제하고 회계사, 글로벌 셰프, 건축가, 시민 대표가 전권을 쥐고 마켓을 독립적으로 운영합니다.
https://boroughmarket.org.uk/how-we-work/
② 시장 고유성 보호: 입점 퀄리티 컨트롤(QC)건물이 좋아졌다고 대기업 프랜차이즈 커피숍이 입점하는 것을 원천 차단합니다.
미국 시애틀 파이크 플레이스 마켓(Pike Place Market)의 생산자 직판 규정을 명문화하여, 까다로운 심사를 거친 지역 창업농, 청년 셰프, 로컬 장인들만 점포를 열 수 있도록 철저히 통제합니다.
https://www.pikeplacemarket.org/
5. 리스크 매니지먼트 및 컨틴전시 플랜 (방어망 구축)
젠트리피케이션 (원주민 축출) 헤징: 신축 마켓홀 입점 시 기존 상인들에게 물가상승률을 제외한 10~15년 임대료 동결을 법적 상생협약으로 강제하여 생존권을 보장합니다.
공사 기간(2년) 영업 단절 방어: 착공 즉시, 인근 유휴 부지에 스위스 취리히의 임파드(Im Viadukt) 방식인 디자인 모듈형 컨테이너 팝업 마켓을 무상 지원하여 공사 중에도 100% 정상 영업을 보장합니다.
화재 리스크 제로(0%) 의무화: 대형 화재의 원인인 가스통 반입을 전면 금지하고 100% 전기 인덕션화를 강제하며, 화재 탐지, 화재 예방 시설, 24시간 AI 열화상 연동 자동 소화 설비를 구축합니다.
6. 법적 근거
- 국비 예산 투입의 적법성 (전통시장법)
「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제20조(상업기반시설 현대화사업) 제1항 및 제2항: 정부와 지자체는 상권 활성화를 위해 아케이드, 주차장, 공동물류창고 등의 건립 비용을 지원할 수 있음. 본 사업의 물류 지하화 및 스마트 통합 관제망'은 동법에 따른 국비 지원의 합법적 대상임.
- 65% 민간 자본 조달(PF) 및 상층부 분양의 법적 근거 (민간투자법)
「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호(기반시설의 정의) 및 제4조 제1호(BTO 방식): 전통시장 현대화를 단순 지원사업이 아닌 도시개발 및 유통물류 수익형 민간투자사업(BTO)으로 격상
이를 통해 민간 개발사가 마켓홀을 지어 지자체에 기부채납하되, 부대사업(상층부 주거/상업시설 분양)과 지하 대형마트 운영권(최장 50년)을 독점 보장받아 5,200억 원의 PF 투자금을 합법적으로 회수하는 재무적 구조를 완성함.
- 대형마트 의무휴업 규제 완전 면제 (산업융합촉진법 특례)
충돌 요소: 본 프로젝트의 핵심인 대형마트 지하 입점은 현행 「유통산업발전법」 제12조의2(의무휴업일 지정 등) 규제와 상충됨.
돌파구 (규제 샌드박스): 본 사업에 PF 자본을 대고 전통시장 활성화에 기여한 대형마트에 대해서는 「산업융합 촉진법」 제10조의2(산업융합 신제품,서비스에 대한 실증을 위한 규제특례)를 적용함. 이를 시장-마트 융합형 상생 유통 모델로 지정하여 유통산업발전법의 규제를 유예,면제함으로써, 대기업 유통사의 폭발적인 참여를 이끌어내는 완벽한 법적 인센티브를 제공함
- 상인 내몰림(젠트리피케이션) 방지를 위한 강력한 법적 구속력 (상가임대차법 특례)
「상가건물 임대차보호법」 제11조(차임 등의 증감청구권) 한계 극복: 상가임대차법상 5% 인상 제한을 넘어, 본 마켓홀 입점 상인에게는 지자체 조례 제정을 통한 상생협력 특별구역 지정으로 10~15년 임대료 동결(물가상승률만 반영)을 부동산 등기 및 신탁 계약서상에 특약으로 강제함. 개발사의 이익 편취를 원천 차단
7. 예산 편성 및 재원 조달 구조 (BTO 펀딩 방식)
국가 부채를 늘리지 않기 위해, 국가 재정은 마중물로만 쓰고 유동성이 풍부한 민간 PF(프로젝트 파이낸싱) 자본을 65% 이상 끌어옵니다.
(총사업비 8,000억 원 기준)
국비 20% (1,600억): 지하 토목 기초 공사 및 스마트 관제 인프라 구축 마중물.
지방비 15% (1,200억): 5개 대상 지자체의 부지 매입/보상 비용, 인허가 등 행정 처리, 공사 기간 내 임시 상설 마켓 설치 지원금.
민간 자본 65% (5,200억): 1군 건설사 및 대형 유통사 컨소시엄. 건물 상층부(청년주택/창업오피스) 분양권과 지하 대형마트 운영권으로 투자금을 회수. 대형 유통사/건설사 컨소시엄, 네덜란드 로테르담 마켓홀 (Markthal) 방식처럼 건물 상층부 분양권과 지하층 대형마트 입점권으로 투자금 회수.
규제 샌드박스: 프로젝트에 자본을 대는 대형유통사에 한하여 의무휴업 규제를 백지화해 민간 투자 수익률을 보장함
*자료 출처 및 글로벌 정책 레퍼런스
[네덜란드] 로테르담 마켓홀 랜드마크 BTO 복합개발 건축 아카이브: MVRDV Markthal Project
https://www.mvrdv.com/projects/115/markthal
[스페인] 바르셀로나 시장협회(IMMB)의 대형마트-시장 지하화 PPP 공생 논문: IESE Business School Research
https://media.iese.edu/research/pdfs/ST-0540-E.pdf
[영국] 런던 버로우 마켓의 정치 배제 민간 자선 신탁(Trust) 이사회 지배구조: Borough Market Governance
https://boroughmarket.org.uk/how-we-work/
[미국] 시애틀 파이크 플레이스 마켓 프랜차이즈 배제 및 입점 통제 규정: Pike Place Market Foundation
https://www.pikeplacemarket.org/
[싱가포르] 국가환경청(NEA)의 데이터 기반 위생 관제 대시보드: NEA Hawker Management
https://www.pikeplacemarket.org/
[스페인] 마드리드 산 미구엘 시장의 소포장 타파스(Tapas) F&B 혁신 사례: Mercado de San Miguel
http://www.mercadodesanmiguel.es/
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****본 제안사업은 기추진, 소관 부서를 고려하지 않습니다.
*****lofin365에서 관련 사업없음을 확인
******전화 X 메일 O
******* 이런 사업이 잘 추진되고 성과가 나면 숟가락 얹으려는 정치인이 있기마련인데 숟가락 집어던져주시고 이 제안이 4류 정치인의 미개한 제안으로 인해 제안하므로 대한민국 그 어떤 정치인 홍보에도 쓰이지않도록 철저히 배제해주시길 바랍니다.
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