건축·주택 분야 정책을 제안합니다.
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건축·주택 분야 정책제안서
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[정책제안서 서문]
저는 건축설계 업무를 9년째 수행하고 있는 시민의 한 사람입니다. 주로 공동주택을 설계하며 도시와 인간의 삶에 대한 많은 고찰을 해왔습니다.
최근 대통령의 업무보고가 생중계되는 것을 시청하면서, 우리 사회에는 오래된 관습으로 해오던 일들이 여전히 많이 남아있고, 개혁해야 할 것들이 참으로 많다는 것을 새삼 느꼈습니다. 특히 건축·주택 분야는 국민의 삶과 직결되는 중요한 영역임에도 불구하고, 비효율적인 제도와 관행이 여전히 개선되지 않은 채 답습되고 있습니다.
비록 저는 건축사 자격을 보유하지 못하고 있습니다. 세상이 보다 복잡해지고 전문성이 요구되는 이 시대에, 현행 자격시험은 실무 현장의 요구를 전혀 반영하지 못하고 있어 시험 응시조차 하지 않았습니다. 현재는 BIM 설계를 보다 쉽게 도입할 수 있도록 연구 및 업무를 수행하고 있습니다.
건축사라는 전문자격을 가진 분들이야말로 이러한 제안을 해야 마땅하지만, 현 상황에 만족하며 침묵하고 있는 것 같습니다. 본래 전문가 집단이 스스로의 제도를 개혁하고 발전시켜야 하나, 그러한 움직임이 보이지 않는 현실이 안타까웠습니다.
그럼에도 불구하고 이 정책제안서를 작성한 이유는, 제가 자격을 취득하지 못하더라도 국가의 미래를 위해 필요한 부분이 있다고 판단했기 때문입니다. 개인의 이해관계를 떠나, 건축·주택 분야의 근본적인 개혁이 국민의 삶과 국가 발전에 반드시 필요하다는 신념으로 이 제안서를 작성하였습니다.
현장에서 9년간 직접 경험하며 체감한 문제점들과, 이를 해결하기 위한 구체적인 방안들을 정리하였습니다. 가능하다면 이번 개혁의 기회에 본 정책을 제안함으로써 실질적인 변화가 이루어지기를 간절히 바라며 이 내용을 작성합니다.
본 정책제안서는 글재주가 없어 인공지능을 활용하여 작성한 뒤 수정하였기에 표현상 어색한 부분이 있을 수 있으나, 담고 있는 내용은 현장에서 9년간 직접 체득한 실무 경험과 문제의식에서 비롯된 것임을 밝힙니다.
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[정책제안서 종합]
총 7개 대분류
총 68개 세부 정책
대분류별 중분류 개수:
1. 도시정비사업의 신속한 사업추진을 위한 재정지원: 6개
2. 공업화(모듈러) 주택 확대: 13개
3. 현상설계공모 절차 개선: 8개
4. 관급공사 입찰제도 개선: 5개
5. LH 조직 개편 및 허가 체계 분리: 7개
6. 건축법령 체계 전면 개정: 8개
7. 건축사 자격제도 개편: 7개
핵심 방향:
1. 신도시 중단 및 서울 도심 재개발 집중
2. 공업화주택으로 2년 내 신속 공급
3. 분담금 ±0 원칙으로 실거주자 보호
4. 현상공모 투명성 및 접근성 제고
5. 관급공사 품질 확보
6. LH 개편 및 허가 체계 분리
7. 건축법령 명확화 및 표준화
8. 건축사 자격제도 현대화
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1. 도시정비사업의 신속한 사업추진을 위한 재정지원
1) 신도시 개발 중단 및 기지정 지구 재검토
- 1-1) 신규 신도시 지정 중단 (이미 발표된 정책)
- 1-2) 이미 지정된 신도시 지구에 대한 전면 재검토 및 지정 취소 추진 필요
- 1-3) 신도시 개발은 국가 장기 목표인 지역 거점도시 육성 및 수도권 분산 정책과 상충
- 1-4) 국가 전체 차원에서 불필요한 중복 투자이며 비효율적 자원 배분
2) 기지정 신도시의 단계적 정리 방안 및 사례
- 2-1) 토지보상 완료 구역과 미보상 구역 분리 검토
- 2-2) 방안 1: 보상비 회수
· 이미 투입된 토지보상비를 회수하고 토지를 원소유주에게 반환
· 원상복구 후 신도시 지정 전면 해제
· 국가 재정 부담 최소화 및 토지 투기 방지
- 2-3) 방안 2: 보상비 포기
· 이미 투입된 보상비는 매몰비용으로 인정
· 추가 개발 중단으로 향후 투자 비용 절감
· 보상 완료 토지는 공공목적으로 활용
- 공원, 공공시설
- 신재생에너지 발전시설
- 폐기물처리시설 등 환경기초시설
- 2-4) 방안 3: 축소 개발
· 토지보상이 완료된 구역만 모아서 신도시 계획 대폭 축소·변경
· 미보상 구역은 신도시 지정 해제
· 최소 규모의 신도시로 축소하여 인프라 투자 최소화
· 당초 계획 대비 30~50% 규모로 축소 개발
- 2-5) 각 방안의 경제성 분석 및 최적안 선택
· 보상비 회수 가능성, 추가 투자 소요액, 매몰비용 등 종합 검토
· 신도시별 진행 상황에 따라 맞춤형 방안 적용
· 국회·전문가·시민사회 의견 수렴 후 최종 결정
- 2-6) 구체적 사례: 광명시흥 3기 신도시
· 발표 일정: 2027년 착공, 2031년경 입주 예정 (기사 기준)
· 실질적 착공 일정: 2031년 (현실적 전망)
· 실질적 입주 일정: 2034~2035년 (현재 기준 약 10년 후)
· 발표와 현실의 괴리: 정부 발표 일정과 실제 사업 진행 속도의 큰 차이
· 당장 주택 공급 불가능: 주택 수요는 현재이나 실질적 공급은 10년 후
· 입주 시점(2034~2035년)의 환경 변화 예상:
- 지역 거점도시 활성화가 본격화되는 시기
- 특히 부산의 경우 북극항로 개설로 물류 거점으로 부상
- 기업들의 부산 이전 증가 및 일자리 창출
- 청년층의 부산 등 지방 거점도시로 이동 본격화
- 수도권 주택 수요 감소 및 지방 수요 증가 예상
· 인구 감소 및 지방 활성화 진행 시 경기도 외곽 신도시의 수요 급감 우려
· 동탄 등 특정 시기 '서울 대체재' 지역도 장기적 수요 감소 가능성 존재
· 결론: 10년 후 입주 시점에는 오히려 수요 부족 우려, 막대한 예산 투입 후 입주율 저조 가능성
3) 서울 도심 중심의 실수요 공급 전략 및 공업화주택 결합
- 3-1) 실수요 중심 주택 공급의 필요성
· 서울 주택가격 상승으로 청년세대가 경기도로 이주하는 현상 심화
· 경기도 거주 청년들의 출퇴근 시간 2시간 이상 소요로 삶의 질 저하
· 주거 공간의 쾌적함과 비등할 정도로 생활 동선의 효율성이 중요
· 실제 수요와 생활이 이루어지는 서울 지역 중심의 신속한 주택 공급 필요
· 시장이 감당하지 못할 만큼의 대량 공급으로 주거비용 안정화
- 3-2) 서울시 도심 노후주택 정비와 공업화주택 결합
· 서울시 도심 내 노후·불량주택 집중 정비 구역 지정
· 기존 현장 시공 방식 대신 공업화(모듈러) 주택 우선 적용
· 철거 후 신속 시공으로 주택 공급 기간 대폭 단축
· 도심 주택 수요를 단기간에 충족하여 주택 공급 부족 문제 해결
· 도심 재개발·재건축 사업의 공업화주택 적용 시 재정 지원 확대
- 3-3) 획기적인 공급 기간 단축 효과
· 공업화주택 생산시설이 충분할 경우 철거 6개월 + 신축 1년 = 총 1년 6개월 이내 준공 가능 (15층 규모 기준)
· 허가 완료 시점부터 2년 이내 신규 주택 공급 가능
· 기존 재개발·재건축의 평균 5~7년 소요 기간을 70% 이상 단축
· 이주민의 임시 거주 기간 최소화로 주거 불안정 완화
· 금융비용 대폭 절감으로 조합원 분담금 부담 경감
· 신속한 주택 공급으로 주택시장 수급 불균형 조기 해소
- 3-4) 교통 혼잡 완화 효과
· 역세권 주택 공급 확대로 외곽에서 서울로의 장거리 통근 인구 감소
· 지하철 혼잡도 완화 및 교통 인프라 부담 경감
· 직주근접 실현으로 출퇴근 시간 단축 및 삶의 질 향상
4) LH 토지개발 방식 개선 및 주택공사의 서포터 역할
- 4-1) 현행 LH 토지개발 방식의 문제점
· 현재 LH가 토지를 개발하여 저가에 매각, 건설사만 이익을 취하는 구조
· 역세권 등 가장 좋은 위치는 매각하고 외곽에 임대주택을 배치하는 불합리
· 수익성 높은 토지를 민간에 넘기는 구조 개선 필요
- 4-2) 실수요 높은 역세권에서의 LH 역할 전환
· 실수요가 높은 서울 도심 역세권에는 LH가 소유한 미개발 토지가 거의 없음
· 따라서 LH가 직접 토지를 개발·공급하는 방식이 아닌 민간 재개발·재건축의 서포터 역할로 전환 필요
· 기존 민간 소유 토지의 재개발·재건축을 지원하는 방식으로 역세권 주택 공급 실현
· 신도시 개발 예산을 도심 재개발 지원 예산으로 전환
· 지원 예산을 통해 부족한 공원·문화시설·커뮤니티 공간 확충
· 기존 도심의 생활 인프라 개선으로 주거 만족도 제고
· 역세권 재개발 시 공공기여를 통한 복리시설 의무 확보
- 4-3) 주택공사의 역할 재정립: 서포터 모델
· 법상 개발사업 주체에 공공기관(주택공사) 포함됨을 활용
· 주택공사가 직접 사업시행자가 되는 것이 아닌 서포터(지원자) 역할 수행
· 민간 재개발·재건축 조합의 절차 및 비용을 공공이 지원
· 조합 설립, 인허가, 자금조달, 시공 관리 등 전 과정 컨설팅 및 재정 지원
· 공공 지원으로 사업 속도 향상 및 분담금 부담 경감
· 공공기관의 공공성 확보 방안:
- 임대세대를 별동으로 분리 배치하는 관행 근절
- 작은 평형대만 임대로 지정하는 방식 개선
- 일반분양과 임대주택의 통합 배치로 사회적 분리 방지
5) 조합원 분담금 제로(±0) 원칙 및 신속한 사업 추진
- 5-1) 현행 제도의 문제점
· 현재는 감정평가 후 소유 토지면적에 따른 권리가액만큼만 주택 배정
· 토지 지분만으로는 기존 거주 주택보다 작은 주택에 입주해야 하는 경우 대다수
· 강남 등 일부 고지가 지역을 제외한 대부분의 지역이 해당
· 실제 거주 면적 축소로 인한 주거 수준 하락 및 조합원 불만
- 5-2) 재정 지원의 목표 및 원칙
· 재정 지원의 목표는 조합원의 투기적 이익 창출이 아님
· 국가 재정 지원으로 기존 거주 면적과 동일한 면적 유지 시 분담금 ±0 달성
· 주거 수준 유지로 조합원 동의율 대폭 상승
- 5-3) 면적 확대 시 차액 분담금 부담
· 기존보다 더 큰 주택을 원할 경우에만 차액 분담금 부담
· 투기 목적이 아닌 실수요자 중심의 합리적 부담 구조
- 5-4) 추가 세대(일반분양) 분양가 적정화
· 재개발·재건축으로 증가하는 추가 세대의 분양가 산정 투명화
· 실제 공사비(원가) 기준으로 적정 분양가 산정
· 과도한 프리미엄 배제 및 시세차익 방지
· 국가가 부당이익을 취하지 않도록 원가 공개 및 감독 강화
· 일반분양 수익은 조합원 분담금 경감 및 공공시설 확충에 재투입
- 5-5) 신속한 동의 및 사업 추진 체계
· 분담금 ±0 원칙으로 조합원의 경제적 부담 해소
· 주거 면적 유지 보장으로 조합원 동의율 대폭 상승
· 동의 절차 간소화 및 신속한 사업 착수 가능
· 사업 기간 단축으로 이주 기간 최소화 및 금융비용 절감
· 다수의 재개발·재건축 사업 동시 추진으로 주택 대량 공급
6) 신도시 인프라 구축 비용 절감
- 신도시는 초기 인프라(도로·학교·철도 등) 부족으로 주거 만족도 저하
- 국가의 기반시설 구축 비용 부담 과중
- 지하철 연장·신설 시 건설비 및 적자 운영비 장기 부담으로 재정 악화
- 도심 재개발은 기존 인프라 활용으로 국가 재정 효율성 제고
- 국가 자원의 집중과 선택으로 효율적 투자
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2. 공업화(모듈러) 주택 확대
1) 생산 방식의 혁신 필요성
- 현장 시공에서 공장 생산·조립 방식으로 전환
- 도심 주택의 신속한 공급을 위한 공업화 주택 확대 필수
- 기존 3~5년 공사기간을 1~1.5년으로 단축 가능
2) 사업성 개선을 위한 국가 지원
- 현재 설비 부족으로 기존 방식 대비 약 30% 비용 증가
- 국가의 생산설비·공장·기계 지원을 통한 제작 인프라 구축
- 공사기간 단축 → 금융비용 절감 → 분양가 인하의 선순환 구조 창출
3) 공업화 주택 인센티브 제도 도입
- 공업화 주택의 구조적 특성상 바닥 구조 두께 증가 불가피
- 같은 층수라도 전체 건축물 높이 증가로 인한 규제 저촉 문제 발생
- 공업화 기술 적용 시 법적 건축물 높이 기준(층고·건축물 높이·일조권 등) 완화 필요
- 기술 인센티브 제공: 용적률 완화, 높이 제한 완화, 건축 규제 특례 적용 등
4) 산업 인프라 육성 및 생산 능력 확충
- 모듈 생산설비, 자동화 라인, 물류 시스템 등 산업 기반 구축 필요
- 국가 차원의 설비투자 지원, 공장 설립 보조, 세제 혜택 제공
- 서울시 도심 재개발 수요를 감당할 수 있는 충분한 생산 능력 확보 최우선 과제
- 15층 규모 건축물을 1년 이내 준공할 수 있는 생산 체계 구축
- 다수의 프로젝트를 동시 진행할 수 있는 생산라인 다각화
- 산업기반 정착 → 생산단가 안정 → 물량 증가 → 시장가격 하락의 선순환 구조 형성
5) 적정 층수 기준 설정
- 도심 재개발 시 15층 이하를 표준 모델로 설정
- 과도한 고층 건물은 서울의 도시 경관 및 스카이라인 훼손 우려
- 크레인을 통한 모듈 양중(揚重) 작업의 기술적 한계 고려
- 과도한 고층은 크레인 용량 및 작업 안전성 문제 발생
- 15층 이하 기준은 경관 보호와 시공 효율성의 균형점
- 필요시 지역 특성에 따라 층수 조정 가능한 유연성 확보
6) 공업화주택 구조 방식별 특성 고려
- 공업화주택은 크게 콘크리트 모듈 방식과 철골 모듈 방식으로 구분
- 콘크리트 모듈 방식: 내구성 우수, 중량 증가, 운송 제약
- 철골 모듈 방식: 경량화 가능, 운송 용이, 시공 속도 빠름
- 철골 모듈의 내화구조 문제: 13층 이상일 경우 내화피복 강화 필요
- 내화구조 강화 시 기둥·보의 단면 증가로 실제 사용 가능 면적 감소
- 분양면적 대비 실사용 면적이 줄어 사업성 및 수요자 만족도 저하
- 12층 이하 철골 모듈 적용 시 내화구조 부담 최소화 가능
- 층수별 최적 구조 방식 선택 가이드라인 제시 필요
7) 구조 방식별 적용 기준 및 인센티브
- 12층 이하: 철골 모듈 우선 적용 (시공 속도, 경량화 장점 활용)
- 13~15층: 콘크리트 모듈 또는 하이브리드 방식 검토
- 철골 모듈 13층 이상 적용 시 내화성능 향상 기술 개발 지원
- 실사용 면적 감소를 보전하기 위한 용적률 추가 인센티브 제공
- 구조 방식별 표준 설계안 개발 및 보급으로 설계 효율성 향상
8) 안전성 향상
- 현장작업 최소화로 건설 현장 인명사고 위험 감소
- 공장 생산 환경에서의 품질 관리 강화
- 현장 공기 단축으로 안전사고 노출 기간 감소
- 크레인 양중 작업의 안전성 확보를 위한 기술 기준 마련
- 스마트건설기술의 한 종류이며 다른 기술도 적용 가능
- 삼차원스캐너를 통한 BIM도면과 현장의 정합성 평가
- 자동화 로봇을 이용한 중량물 및 세밀한 작업
9) 환경 친화적 건설
- 모듈의 해체 및 타 지역 재설치 가능으로 건설폐기물 대폭 감축
- 순환경제 구조에 부합하는 지속가능한 건설 방식
10) 재난 대응 체계 구축
- 분해·이전 가능한 특성을 활용한 재난 시 임시주택 신속 배치
- 국가 재난 대응용 주택 스톡 확보 가능
11) 서울시 도심을 신기술 실증 테스트베드로 활용
- 서울시 도심 재개발·재건축을 공업화주택 기술 실증의 최전선으로 설정
- 대량 공급을 통한 생산 경험 축적 및 단가 절감 기술 개발
- 실제 도심 환경에서의 시공·입주·유지관리 데이터 수집 및 분석
- 기술 고도화 및 표준화를 통한 국내외 시장 경쟁력 확보
- 신기술 도입 및 개선의 선순환 구조 형성
12) 공업화주택의 대량 생산 체계 구축
- 서울시 도심 주택 수요를 기반으로 한 안정적 물량 확보
- 대량 생산을 통한 규모의 경제 실현 및 제조 단가 절감
- 표준화된 모듈 설계로 생산 효율성 극대화
- 부품 호환성 확보 및 유지보수 비용 절감
- 공급 물량 증가 → 단가 하락 → 시장 확대의 선순환 구조
13) 공업화주택 기술 혁신 생태계 조성
- 국가 R&D 예산을 공업화주택 기술 개발에 집중 투자
- 건설사·제조사·IT기업 간 협업 플랫폼 구축
- AI·로봇·IoT 등 첨단기술 융합으로 스마트 모듈러 주택 개발
- 대학·연구소와의 산학연 협력 강화
- 기술 특허 및 노하우 축적으로 글로벌 시장 진출 기반 마련
- 철골 모듈 고층 적용을 위한 내화성능 향상 기술 R&D 집중 지원
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3. 현상설계공모 절차 개선
1) 공모 절차의 합리화
- 현재 과도하게 짧은 공모기간으로 충분한 검토 불가
- 계획, 시공비, 시공성, 유지관리를 동시에 요구하는 과도한 업무량
- 1차 건축계획 선정 후 선정작에 한해 2차로 부속 업무 진행하는 단계적 공모로 개편
- 방대한 제출 보고서에 비해 검토 담당자의 전문성 부족 및 형식적 심사 문제
- 심사위원이 짧은 시간에 보고서 전체를 검토할 수 없어 심사 집중도 저하
- 공모기간 연장 및 보고서 분량 적정화, 핵심 내용 중심 평가 체계 구축
2) 과도한 편집 비용으로 인한 진입장벽
- 현상공모 1회당 편집 및 제작에 소요되는 과도한 비용 발생
- 규모가 있는 회사는 부담 가능하나 소규모 업체는 참여 자체가 어려움
- 빈익빈 부익부 구조 고착화로 소수 대형사 중심 공모 환경 형성
- 신진 건축가 및 중소 건축사무소의 기회 박탈
- 다양한 제안과 혁신적 아이디어 수렴 기회 상실
3) 표준화된 제출 양식 도입
- 공모 주최 측에서 정해진 표준 양식(템플릿) 제공
- 배점 항목별로 해당 내용만 입력 가능한 구조화된 포맷
- 과도한 그래픽 편집 불필요, 내용 중심 평가 유도
- 모든 참가자가 동일한 형식으로 제출하여 공정한 비교 가능
- 편집 비용 절감으로 소규모 업체의 참여 기회 확대
4) 디지털 심사 플랫폼 구축
- 웹 기반 공모 제출 및 심사 시스템 도입
- 배점 항목별로 제출 내용을 업로드하는 구조
- 심사위원은 작품별 전체 보고서가 아닌 항목별 비교 화면 제공
- 한 화면에서 동일 항목에 대한 여러 제안을 상호 비교 가능
- 항목별 즉시 배점 입력으로 심사 효율성 제고
5) 심사 투명성 및 공정성 확보
- 항목별 점수를 실시간 누적하여 최종 총계 산출
- 누적 방식으로 특정 작품에 점수를 몰아주기 어렵게 설계
- 심사 전 사전 접촉 및 담합 가능성 차단
- 심사위원이 전체 보고서를 사전 열람하지 못하도록 제한
- 항목별 순차 공개로 편향 없는 독립적 평가 유도
6) 심사 과정의 대중 공개
- 심사 플랫폼을 통해 일반 대중도 제출작 열람 가능
- 심사 기준 및 배점 항목 사전 공개로 투명성 확보
- 심사 결과에 대한 항목별 점수 공개로 납득도 제고
- 대중의 의견 수렴 기능 추가(참고용)로 공공성 강화
- 블록체인 등 기술 활용으로 심사 결과의 위변조 방지
7) 당선작 선정 기준 강화
- 공감되지 않는 계획에 대해 '당선작 없음', '당선 취소' 등 적극 활용 필요
- 국제설계 시 해외 유명 건축가 편중 현상 개선
- 사대주의 철폐 및 국내 건축가 우선권 부여
- 우리나라의 시대적·문화적 맥락을 이해하는 국내 건축가에게 기회 확대
8) 국가 주요 프로젝트의 신중한 결정 절차
- 세종시 국가지구 공모 등 국가 존속 기간 동안 지속될 공간을 한 번의 공모로 결정하는 문제
- 겉만 화려한 계획이 아닌 실질적이고 지속가능한 계획 선정 필요
- 선정 전 공개발표 및 다양한 의견 청취 과정 의무화
- 국민 대다수가 합리적이라고 공감할 수 있는 계획 도출 절차 마련
- 현재의 '선정 후 의견청취' 방식은 1개 업체 의견만 반영되는 구조적 문제 존재
- '의견청취 후 재정립 후 선정' 방식으로 전환하여 공공성 확보
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4. 관급공사 입찰제도 개선
1) 최저가 중심 평가의 구조적 문제
1-1) 현상설계공모와 연계된 금액 평가 비중 과다
- 설계공모에서 금액에 대한 평가 점수가 과도하게 높음
- 설계안의 질보다 공사비를 낮추는 것으로 총합 점수를 얻어 우선사업대상자 선정
- 국무회의 지적사항: 돈을 덜 쓰는 것이 아니라 효율적으로 써야 함
1-2) 최저가 낙찰의 악순환
- 적정가보다 낮은 가격으로 프로젝트를 수주
- 수익 창출을 위해 원가절감 압박 증가
- 포트폴리오 확보 목적의 저가 수주 후 적자 누적
- 지속적인 적자 사업 수행 불가능으로 품질 저하 불가피
1-3) 파생되는 문제들
- 부실시공 및 품질 저하 우려
- 과도한 원가절감 압박으로 안전사고 위험 증가
- 하도급 업체 및 건설 노동자의 처우 악화
- 장기적으로 건설산업 전반의 경쟁력 약화 초래
2) 적정가격 낙찰제 확대
- 기술력과 시공 품질을 평가하는 종합심사 낙찰제 확대
- 일정 수준 이상의 적정가격 입찰을 유도하는 제도 도입
- 과거 시공 실적, 안전관리 이력, 기술 인력 보유 현황 등 종합 평가
- 저가 입찰 시 추가 증빙자료 제출 및 이행 보증 강화
3) 생애주기 비용(LCC) 기반 평가
3-1) LCC 평가 체계 도입
- 초기 건설비뿐만 아니라 유지관리 비용까지 고려한 평가 체계
- 장기적 관점의 경제성 분석을 통한 합리적 발주
- 에너지 효율, 내구성, 유지보수 편의성 등 종합 평가
3-2) 건축물 외부 마감재 의무화
- 콘크리트 구조체에 대한 외피 마감 의무 반영
- 페인트가 아닌 실질적 외피 마감재 사용: 알루미늄 시트, 징크 패널 등 콘크리트가 외부환경에 직접 노출되지 않도록 감싸는 재질
- 페인트 미시공 시 20년 후 구조적 기능 상실로 재건축 필요
- 공공 임대주택 등 세금 투입 사업의 조기 노후화 방지
- 초기 투자비 증가하더라도 50~100년 장기 사용 가능하도록 설계
- 장수명주택 기준의 실질적 이행 확보
3-3) 신재생에너지 통합 설계
- 태양광 발전이 가능한 외벽면에 BIPV(건물일체형 태양광) 설치 의무화
- 단지 내 필요 전력의 일부를 자체 생산 가능하도록 설계
- 초기 투자비 회수 및 장기 운영비 절감 효과
4) 하도급 구조 개선
- 다단계 하도급으로 인한 비용 누수 방지
- 하도급 업체에 대한 적정 대금 지급 모니터링 강화
- 전문건설업체 직접 참여 기회 확대
- 불공정 거래 근절을 위한 감독 체계 강화
5) 공사비 현실화
- 물가 상승 및 인건비 증가를 반영한 적정 예정가격 산정
- 표준품셈의 주기적 개정 및 현장 실정 반영
- 설계변경 및 추가 공사비 산정 기준 명확화
- 불합리한 저가 발주로 인한 민원 및 분쟁 예방
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5. LH 조직 개편 및 허가 체계 분리
1) LH의 비대화로 인한 구조적 문제
- 조직 규모가 과도하게 커져 부패 발생 구조 형성
- 내부 견제와 감시 기능 약화
- 의사결정 과정의 불투명성 증가
- 조직 슬림화 및 기능별 분할을 통한 투명성 제고 필요
2) 전문성 부족 문제
- 능력 미달자가 중요 직위에서 자의적 판단으로 업무 처리
- 법령 및 기준에 대한 오인·오해석 사례 빈번
- 민간 제출 보고서·도면 검토 능력 부족에도 불구하고 과도한 자료 요구
- 형식적 검토로 인한 업무 지연 및 불필요한 행정 부담 가중
3) 독립적 허가청 신설
- LH로부터 허가 기능을 분리한 독립 허가청 설립
- 허가청과 사업 시행기관의 분리로 견제와 균형 확보
- 전문성과 독립성을 갖춘 허가 심사 체계 구축
- 이해충돌 방지 및 공정한 허가 절차 보장
4) 민간 전문가 중심의 허가청 운영
- 민간에서 실무 경력을 보유한 전문가를 기간제로 임용
- 각 지자체별로 조례가 다르므로 해당 청에 본부별 지역을 담당하도록 하는 방안
- 임기제 운영을 통한 순환 근무 체계 구축
- 현장 경험을 바탕으로 한 현실적이고 합리적인 검토 가능
- 건축사, 시공 전문가, 법무 전문가 등 분야별 전문 인력 배치
5) 성과 평가 및 책임성 강화
- 능력 미달 또는 갑질 등 민원 발생 시 임기 연장 불가
- 민원 발생 건수, 처리 기간, 피심사자 만족도 등 객관적 평가지표 운영
- 부적격자 퇴출을 통한 조직 전문성 지속적 향상
- 우수 평가자에 대한 인센티브 제공으로 동기부여
6) 과도한 서류 요구 개선
- 실질적 검토 가능한 범위 내에서 필수 서류만 요구
- 표준화된 체크리스트 및 제출 서류 목록 공개
- 불필요한 중복 서류 제출 금지
- 서류 미비 시 보완 요청의 구체성 및 명확성 확보
7) 디지털 기반 검토 시스템 구축
- BIM 기반 통합 검토 플랫폼 도입
- 자동화된 법규 검토 시스템으로 객관성 제고
- 검토 의견 및 근거의 전산화로 투명성 확보
- 민원인의 실시간 진행 상황 확인 가능
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6. 건축법령 체계 전면 개정
1) 포괄적 법 조문으로 인한 해석 혼란
- 현행 건축법의 포괄적·추상적 문장으로 인한 다양한 해석 발생
- 시행령 및 지침에서 명시한 것에서도 불명확한 부분이 다소 있어 국토부에서 새로이 법규해석이 필요한 부분이 있음
- 장기적으로 국가인공지능에 해당 법령에 관한 질문을 할 시 법제처와 국토부의 법령 해석 등을 한번에 보고 판단 및 다중이 인공지능과 공개 토론하여 법령해석의 명확성을 높일 수 있도록 하여 허가업무 처리 중인 주무관도 도움을 받을 수 있도록 해야 함
- 법령 해석자 및 허가권자마다 상이한 판단 기준 적용
- 동일 사안에 대한 지역별·담당자별 허가 결과 불일치
- 사업자의 예측 가능성 저해 및 법적 분쟁 증가
2) 허가권자 재량의 과도한 범위
- 법령의 불명확성으로 인한 허가권자의 주관적 판단 개입 여지 확대
- 재량권 남용으로 인한 불공정 허가 사례 발생
- 명확한 기준 부재로 민원 및 행정소송 증가
- 투명하고 예측 가능한 허가 기준 마련 필요
3) 법령의 구체화 및 명확화
- 추상적 표현을 구체적 수치·기준으로 전환
- 예시 및 적용 사례를 법령 해설서에 명시
- "필요한 경우", "적절한 경우" 등 모호한 표현 최소화
- 허가 기준의 정량화 및 체크리스트 형식 도입
4) 법제처와 국토부의 해석 불일치 문제
- 동일 법령에 대한 법제처와 국토부의 상이한 해석 빈번
- 두 기관의 해석 차이로 인한 현장 혼란 가중
- 민원인은 어느 해석을 따라야 할지 판단 곤란
- 소송 시 법원 판단과도 상이한 경우 발생
5) 법령 해석의 일원화 체계 구축
- 건축법령에 대한 최종 해석 권한 명확화
- 국토부와 법제처의 사전 협의 및 통일된 유권해석 발표
- 법령 해석 데이터베이스 구축 및 공개로 접근성 향상
- 해석 변경 시 충분한 유예기간 및 경과조치 마련
6) 건축법 전면 재검토 및 현대화
- 오래된 조항 중 현실과 맞지 않는 내용 전면 재검토
- 신기술·신공법 반영 가능한 유연한 법체계 구축
- 성능 중심 규정 도입으로 기술 혁신 촉진
- 국제 기준과의 정합성 검토 및 조화
7) 보편적 법 적용을 위한 가이드라인 제정
- 지자체별 건축 조례의 과도한 차이 조정
- 핵심 기준은 법률로, 세부 사항은 시행령·시행규칙으로 체계화
- 민간 전문가 참여형 법령 개정 절차 도입
- 정기적 법령 정비 및 모니터링 체계 구축
8) 건축 행정 표준화
- 허가 절차 및 심사 기준의 전국 표준화
- 허가권자 매뉴얼 및 교육 프로그램 개발
- 유사 사례에 대한 선례 데이터베이스 구축 및 공유
- AI 기반 법령 자동 검색 및 해석 지원 시스템 도입
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7. 건축사 자격제도 개편
1) 시험 방식의 디지털 전환
- 현재 연필·자 작도 방식은 CAD·BIM·AI 중심의 실무 환경과 불일치
- LH 등 공공기관은 2030년까지 건축 BIM 100% 도입 예정(토목 이미 도입 완료)
- 실무 역량 검증을 위한 디지털 기반, 실무중심의 시험 체계로의 전면 개편 필요
2) 시험 개편 일정의 정상화
- 건축학 인증제 기반 2027년 시험 개편 예정이었으나 2032년으로 지연 추진 중
- 미국은 건축학 인증제 도입 이전인 2010년부터 CAD·Revit 등 디지털 시험 운영
- 한국 BIM협회는 노트북 400~500대 배치하여 디지털 시험 이미 시행 중
- 건축사협회의 협회비·시험비 수익이 있음에도 디지털 전환 지연
- 2027년 원래 계획대로 시험 개편 추진 필요
3) 시험 주관 기관의 이원화
- 현재 국토부가 건축사협회에만 시험 권한을 위임하여 폐쇄적 운영 지속
- 시험 내용은 국토부, 시험 과정 및 절차는 노동부가 관할하는 체계로 개편
- 노동부 주관 자격증들은 이미 디지털 시험 전환 완료 또는 2026년 전환 예정
- 전문성과 공정성 확보를 위한 이원적 관리 체계 도입 필요
4) 시험 내용의 실무 적합성 제고
- 과목당 3시간의 과도한 시험시간에도 불구하고 핵심 역량 검증 미흡
- 기술적 이해, 시공, 감리, 법규 이해 등 실무 필수 역량 중심으로 시험 재구성
- 작도 능력보다 종합적 문제해결 능력 평가로 전환
5) 시험 범위의 확대
- 건축사는 건축법뿐 아니라 국토계획법, 도시정비법, 소규모정비법 등 관련 법령 전반 이해 필수
- 현재 시험은 건축법 중 계획 영역에만 편중
- 인가·허가·승인 등 행정절차 구분 및 실무 적용 능력 검증 포함
- 하위법령, 특별법, 타 분야 법령까지 포괄하는 시험 범위 확대
6) 실무경력 요건 강화 및 전문 분야 세분화
6-1) 기본 자격 체계 개편
- 건축사는 디자이너가 아닌 국가 허가를 받아 종합 건축서비스를 제공하는 전문가
- 대학 졸업 시점에 기본 자격시험 실시 (미국, 프랑스 방식 참고)
- 합격률 80~90% 수준으로 최소한의 전문성 검증
- 비전공자의 무분별한 업무 수행으로 인한 하자 및 분쟁 예방
6-2) 전문 분야 등록제 도입의 필요성
- 현행 제도는 의사면허 취득 후 모든 수술이 가능한 것과 유사한 문제
- 의료계의 전문의 제도처럼 건축 분야도 전문화 필요
- 기본 자격 취득 후 전문 분야별 경력 인증 체계 구축
6-3) 건축 전문 분야 구분 예시
- 도시설계 분야: 지구단위계획 입안, 정비계획 입안 등
- 건축물 용도별 전문화:
· 주택(공동주택, 단독주택)
· 상업시설
· 공장 및 산업시설
· 주거복합시설
· 종교시설
· 교육시설 등
6-4) 전문경력 인증 체계
- 시공·법규·감리·기술 전반에 걸친 실무경력 검증
- 분야별 최소 경력 기준 설정
- 실무 포트폴리오 평가 도입
- 전문 분야별 지속적인 보수교육 의무화
7) 기존 자격자 재검증 제도
- 현재 시험 체계로 취득한 자격자에 대한 전문성 재확인 필요
- 5년 유예기간을 두고 새로운 시험 체계로 재검증 실시
- 재검증 미통과 시 자격 취소 또는 업무 범위 제한
- 특히 60~80대 고연령층의 대표등록 및 명의 대여로 실무를 전혀 하지 않는 자격자 문제 해결
- 80~90년대 부족한 건축사를 채우기 위해 자격시험 없이 등록만으로 자격취득을 하였던 과거 사례 재검증
- 과도하게 증가한 수준 낮은 자격자로 인한 업계 수익성 악화 방지
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끝
2025-12-22
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