임대사업자 (잘못된) 양도소득세 중과
저는 대한민국의 국민으로써 선량한방법으로건, 부당한방법으로건 부를 축적한적이 없는사람입니다.
제가 임대사업자를 등록할당시(2018년) 국가에서는 임대사업자를 적극 권장하는 때였습니다. 왜냐하면 주택시장(전.월세)을 안정화시키겠다는 목표로 임대사업자를 등록한주택의 임대인에게는 세제혜택을 준다는 내용이었죠. 반대로 임차인에게는 2년계약 만료시 2년더 살수있는 계약갱신청구권과, 5%이내 인상으로 전월세 시장의 안정성을 기하는 내용이었습니다. 저는 여기에 동참하여,매입 임대사업자(4년단기, 2018년3월)를 등록하고, 임대를 주던중 2020년 갑자기 부동산가격을 안정화시키겠다는 목표로 임대의무기간 만료시 임대사업자등록을 자동으로 말소시킬테니 임대기간이 1/2이 지났다면 임대주택을 팔아라 하는 특별법이 발표되었습니다. 어쩔수 없이 임대주택을 팔수밖에 없는 상황이었으므로, 법에따라 약3년간 임대를 주던중 임대사업자 포괄승계로 임대주택을 매도하였습니다.
제가만약 임대주택을 안팔면 거주주택과 임대주택 2주택자로 분류가되면서 임대사업자 자동말소후 매매시 징벌적세금(양도세중과)이 되기때문에, 세제혜택을 못받게되므로 임대의무기간이 만료되기전에 팔아야만 했습니다. 그당시 임대주택법이 수시로 바뀌는 바람에 세무대리인도 양도세건은 상담을 못받아주는 경우가 많았습니다. 그래서 저는 임대주택매매 방법에대해 구청주택과와 랜트홈에 문의를 한결과 2가지 방법을 안내받았습니다.
1. 임대사업자를 자진말소하고 매매
2. 임대사업자를 포괄승계로 매매
이두가지 방법중 저는 2번을 선택해서 매매를 진행했습니다. 이유는 저의경우 임대주택을 월세소득없이 전세로계약중이었으므로 세제혜택을 받았던적이 없고, 5%이내인상도 지켰고, 임차인이계약갱신청구권을 사용하였으므로 임대사업자로써 모든 의무를 다했기 때문에 임차인의 동의를 얻고 자진말소하는 번거로움보다는 2번 임대사업자를 포괄승계로하는 매매를 선택했던것입니다. 어차피 10개월후 임차인이 4년거주가 끝나면 임대사업등록이 자동으로 말소되기 때문이죠. (참고로 임대사업자 포괄승계로 매수한 임대인으로부터 계약갱신 청구권은 지켜졌고, 임차인은4년간 그 임대주택에서 거주후 퇴거하였습니다). 임대인으로써 의무를 다하면, 임대주택은 주택수에서 배제해주므로, 거주주택 매도시에 양도소득세중과를 하지 않겠다는 혜택은 당연히 지켜질줄 알았습니다
그러나 매도후 약2년이 지난후 세무서에서 양도소득세중과로 고지서가 날라왔습니다.
이유는 임대사업자 자진말소후 매도를 했어야 한답니다.
구청 주택과와 랜트홈에서 안내해준 방법하고 차이가 있었습니다.
임대사업자 상담업무를하는 랜트홈과 국세청과 서로 다른주장을하며 약자인 국민을 상대로 국세청에서 세금을 추징하겠다하니 당하는건 힘없는 국민이란 생각입니다. 조세심판원에 이의신청도 해봤는데, 기각이랍니다. 이게 말이 되나요???
포괄승계로 매매를 함으로써 저에대한 임대사업자 지위는 직권으로말소가 되는 것 인데, 제가직접기관에 방문해서 자진말소하는것과 어떤 차이가 있나요?
그당시 집을 매도할당시(2021년) 매매가는 10억대초반 이었습니다.
그러나 지금 그집의 가격은 20여억원에 형성되어 있습니다. 제가 국가정책을 따르지않고 버티고 있었다면, 저에게는 많은 금전적 수익이 있었겠죠... 이제는 저에게 내집이라는 것은 꿈도 꾸지 못할 상황으로 전개되었습니다. 국가정책을 믿고 따른 국민이 따르지않고 버틴사람들보다 힘들게살면 되겠습니까?
나랏일하시는 분들께서 이점 꼭 짚어주시기 바랍니다. 임대주택법과 세법이 서로 충돌해서 이런일이 벌어졌다면 국가에서는 약자편에서서 판결을 내려줘야 하는것이 옳다고 생각하고 살아왔습니다.
저는 임대인으로써 우리나라 주택시장의 주거안정에 기여했습니다.
세입자가 4년간 살수있게 하였으며, 임대료인상도 5%상한을 지켰습니다. 저희집에 살았던 임차인은 좋은환경에 싸게 4년간 잘살았다는 인사도 했습니다.
사람을 살리고자 만든법이 죄없는 사람을 희생시키면 되겠습니까?
저는 현재 법원에 항소하여 판결을 기다리고 있는중입니다.
바로잡힐때까지 싸울것입니다. 도와주십시오.
2026-02-11
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